《北京市物业管理条例》来了业主应该知道哪些事?物企应该准备啥?

近年来,城市化进程加速推进,越来越多的小区拔地而起,物业纠纷随之增多,并引起社会广泛关注。2020年5月1日,《条例》取代2010年10月1日施行的《北京市物业管理办法》。对物业服务企业来说,需做好哪些准备?对小区业主来说,会有哪些新变化呢?

两部同年代的旧电梯,一部电梯轿厢表面已见划痕,一部电梯轿厢表面如镜子一般光亮,轿厢灯光也更为柔和。“这是我们给业主展示的装修样板。”胡松说。

东湖湾西区建成已有11年,西区11栋楼内的电梯轿厢“容貌”已大不如前。怎么维护?“电梯轿厢装修不属于大修范畴,不可以动用专项维修资金。”胡松说,条例起草、征求意见时给了项目灵感,“可以以业养业,引入电梯广告,再将广告收益用于电梯轿厢的装修。”

2019年,项目部邀请东湖湾西区的业主,以楼栋为单位,向业主讲述引入电梯广告用以装修轿厢的想法,征求业主的意见。经过初步沟通,大家都同意这一想法。“我们测算过,每部电梯每年的广告收益能有6000元,刨除能耗成本和管理成本后,3年的广告收益就能装修一部电梯轿厢。”胡松说,5月1日条例正式实施后,项目部便计划启动业主表决程序,“我们也按照条例规定修改了部分规章制度,将公共收益单独列支变为公共收益单独列账。”

“物业服务企业的春天要来了!”这是条例表决通过时,记者在朋友圈中看到的一句话。在长城物业北京物管分公司总经理张永谦看来,条例解决了过去《北京市物业管理办法》规定不明确的问题,对物业行业确实是重大利好。

张永谦列举,条例推动建立了综合行政执法机制,由街乡根据行政执法事项清单依法行使行政执法权。这样,诸如业主私搭乱建、占用消防通道、侵占绿地停车等违法违规行为,就可由相关部门进社区执法。条例也厘清了专业运营单位与物业企业之间的相关责任界定,明确物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业的相关管线及设施设备发生故障、不能正常使用的,由专业运营单位承担维修及养护责任。

“物业管理委员会这一新事物的出现,也有利于社区的长期健康发展。”张永谦提到,长城物业在北京服务着72个住宅小区,其中有业委会的小区仅30%。许多涉及到需全体业主表决的事件,如审核专项维修资金使用方案等,就无人牵头,物业企业常常需要请居委会来牵头。“物业管理委员会的成立将会有效弥补业委会的部分职能,在业主与物业企业间搭建起良性沟通机制。”

有利好,也有压力。条例中对物业服务企业也提出了新的监管要求。比如,市住建主管部门将根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,对物业服务企业实施分类监管,建立激励和惩戒制度,也就是“红黄牌”制度。物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新包括物业服务标准、物业收支情况等八大类信息。原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接;拒不退出物业管理区域的,自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。

“条例规定的物业企业必须公示的内容与过去相比有很多增加。”北京物业管理协会法务部主任刘立华表示,由于物业管理长期存在信息不对称的问题,造成业主对物业企业的不理解、不信任。过去虽然有对物业企业公示物业费收支情况的规定,但很多业主反映看不到,同时业主关心的公共收益问题的公示情况也不理想。新规有利于对业主知情权的保护,也方便业主监督物业企业的服务,有助于避免一些与此相关的物业管理纠纷。

根据《条例》的规定:房屋的所有权人是业主,其次,公房尚未出售的,产权单位是业主,已经出售的,购房人是业主。北京地区有许多的公房,这些公房大多数属于职工的福利分房,这些房屋有的进行了房改,出售给职工,有些虽然未进行房改,但是职工一直居住,对于上述房屋的业主身份的界定,《条例》也进行了明确,以房屋是否出售作为节点来判断业主是产权单位还是购房人。

再次,业主还包括:一是尚未登记取得所有权,但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;二是因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;三是因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;四是因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;五是其他符合法律法规规定的单位或者个人。

为充分保障业主知情权的行使,《条例》给物业公司或其他物业服务人设定了公示的义务,明确规定了物业服务人应当公示的信息:

一是上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主交纳了物业费,对于交纳的物业费,物业公司是如何使用的,收入多少,支出多少。新的一年,物业公司的收支预算情况如何,这些情况物业公司应当向业主进行公示。

二是上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况。小区的公共区域由物业公司进行维护和管理,在公共区域也会产生一些费用,例如水电费等。还有一些小区的公共区域会进行出租或者其他利用,相应会产生收益。另外,小区业主在购买新房时都会交纳一笔专项维修资金,对于专项维修资金,有的小区会支取并使用。按照《条例》规定,上述内容均是物业公司应当公示的内容。

三是物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况。《条例》规定,物业公司对于车位、车库的出租和出售的情况也应当公示,便于业主知晓上述信息并据此作出对自己有利的决策。

对于应当公示的内容,物业服务人应当在物业管理区域显著位置设置公示栏,如实公示,并且要及时更新信息,也可以通过互联网方式告知业主。对上述内容的了解和知悉,不仅方便业主知晓物业服务的详细情况,也方便业主对小区物业服务人的行为进行监督。

近年来,小区业主破坏建筑承重结构、违法搭建、侵占绿地等现象屡见不鲜。本次《条例》根据实践情况,对业主在物业管理区域内不得实施的行为进行了明确规定:一是破坏或擅自拆改建筑物承重结构、主体结构、私搭乱建、私挖地下空间;二是私拉电线;三是违规占用、堵塞、封闭消防、疏散通道。

利害关系人发现违规行为后,可以向业委会或物业管理委员会、物业公司、行政主管部门进行投诉、举报,业委会或物业管理委员会、物业公司在收到投诉、举报后应及时核实信息,信息属实的要及时进行劝阻,劝阻无效的,要向小区所在地的街道办事处或乡镇政府或行政执法机关报告,行政机关对上述行为可进行行政处罚,包括责令限期改正、拆除、罚款等在内。

在了解了业主的权利和义务后,可能有很多业主想参与到小区管理,为小区出份力,参与管理比较直接的方式是在业主大会成立后,参选业主委员会。

《条例》对业主委员会委员的选任条件进行了明确规定,除了要具备业主身份、热爱公益、遵纪守法、本人或近亲属与物业公司无直接利益关系等条件外,还要求按时足额缴纳物业费、不存在欠缴专项维修基金或其他应分摊费用以及未被列为失信被执行人等情况。对于上述条件,想参选的业主尤其需要注意以下几点:一是按时足额缴纳物业。

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