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11月5日14时,门头沟法院召开涉经营性房屋租赁合同纠纷典型案例新闻通报会

各位网友大家好,今天我们将在北京石龙经济开发区投资开发有限公司召开涉经营性房屋租赁合同纠纷典型案例新闻通报会,感谢您的关注。

我是今天直播的主持人毕辉,下面为您简要介绍一下通报会相关情况: 近年来,房屋租赁行业快速发展,法院受理的涉房屋租赁合同纠纷案件不断增加,其中,经营性房屋租赁合同纠纷的增长更加显著。对此,门头沟法院有针对性的开展专项调研,梳理了本区经营性房屋租赁涉及的合同订立、履行及解除等相关法律问题,总结归纳了该类案件的基本情况及特点。同时,为妥善促进经营性房屋租赁合同纠纷的解决,针对经营性房屋租赁领域当前存在的突出问题,提出工作建议,引导和促进出租方和承租方在法律规定的范围内合理合法地行使权利、履行义务,维护经营性房屋租赁市场的平稳健康发展,进一步优化营商环境,推进区域社会和谐稳定发展。

此次通报会邀请了部分区人大代表、特邀监督员和企业代表,对涉经营性房屋租赁合同纠纷相关案例进行学习和研讨,并对涉经营性房屋租赁合同中可能出现的法律问题进行解答,为广大业主及租客提供有益参考。

随着经济社会进一步发展,城市功能定位进一步明确,经营性房屋引发的租赁合同纠纷呈多发态势。因疫情导致合同无法正常履行,责任应该如何承担?合同解除后承租方的装饰装修损失应该由谁承担?未提供办理营业执照所需材料是否违反合同约定?租赁合同法律关系应该如何认定?

为此,我们今天专门召开【涉经营性房屋租赁合同纠纷典型案例】新闻通报会,介绍2017年以来我院受理的该类案件情况、分析该类纠纷中存在的常见问题、提出相应的意见建议,同时发布5起典型案例,希望大家能够深入了解有关法律规定,明晰各方权利义务,维护自身合法权益。

请民一庭负责人韩晓飞为大家通报,近年来我院受理的,涉经营性房屋租赁合同纠纷案件情况特点、审理中发现的问题、我院采取的有关措施及相关建议。有请!

近年来,房屋租赁行业快速发展,法院受理的涉房屋租赁合同纠纷案件不断增加,其中,经营性房屋租赁合同纠纷的增长更加显著。对此,门头沟法院有针对性的开展专项调研,梳理了本区经营性房屋租赁涉及的合同订立、履行及解除等相关法律问题,总结归纳了该类案件的基本情况及特点。同时,为妥善促进经营性房屋租赁合同纠纷的解决,针对经营性房屋租赁领域当前存在的突出问题,提出一些法院角度的工作建议,以期引导和促进出租方和承租方在法律规定的范围内合理合法地行使权利、履行义务,维护经营性房屋租赁市场的平稳健康发展,进一步优化营商环境,推进区域社会和谐稳定发展。

2017年以来,门头沟法院共计受理涉房屋租赁类型案件697件,其中,涉及经营类房屋租赁合同纠纷294件,受案数量呈逐年递增趋势。此类案件判决结案约占61%,案件涉及标的额大,调解难度大。与普通案件相比,此类案件呈现以下特点:

(一)承租方提起诉讼为主,出租方多提出反诉。经营性房屋租赁合同中,承租方的主要合同义务是交纳租金,租金通常按照季或年进行交纳;出租方的主要合同义务为交付租赁房屋。双方在履行租赁合同中发生争议且无法协商解决时,承租方往往会自行停止经营并搬离租赁房屋,诉请解除合同并要求出租方返还多交纳的租金。对此,出租方多认为承租方尚未正式办理腾退手续、租赁房屋内仍存有承租方的物品,或要求继续履行合同,或同意解除合同,但要求承租方支付拖欠的租金、水电费和物业费等费用。

(二)主体法律地位平等但实际地位失衡。该类案件的承租方或为自然人或为企业,而出租方主要为企业,部分案件的出租方为专门从事房屋租赁的经纪机构。基于公司的法人特征,自然人在签订和履行合同过程中容易受到出租方的牵制,致使双方的实际地位失衡。即使是企业之间的租赁合同,也会因出租方的优势合同地位而引发实际地位之差异。该种地位失衡在合同签订之初即有显现,双方签订的合同多为出租方出具的格式合同,承租方一般只能同意合同所载全部内容,而部分格式合同下出租方的责任明显低于承租方。

(三)经营性房屋租赁合同纠纷案件调解撤诉率低。该类案件的双方当事人均具备一定的诉讼能力,对通过诉讼解决纠纷持审慎态度,诉至法院多系自行协商未果。双方对合同解除时间、实际腾退时间等合同解除中出现的问题,甚至对租赁范围、租金标准等合同内容持有异议,而经营性租赁房屋的租金标准高、数额大,在双方诉请针锋相对的情况下,通常难以达成双方均能认可的调解意见,故此类案件的调解、撤诉率较低。

承租方租赁房屋用于商业经营,无论从事餐馆、酒店或超市经营,均会依据经营所需对租赁房屋进行装饰装修,部分属于与房屋形成附合的装饰装修,俗称带不走的装修,部分属于可以移动的装修。租赁合同解除时,承租方均会向出租方主张装饰装修损失,出租方则辩称其并不知道承租方的装修事宜,且对租赁房屋进行装修系承租方应当自行负担的经营成本,与出租方无关。如果承租方装修未经出租方同意的,则由承租方自行负担装修费用;如租赁合同明确约定了装饰装修事宜,则按照合同约定处理;但如果合同没有明确约定,且租赁合同是非正常解除的,那么就需要按照双方对于合同解除有无过错来确定装饰装修的归属及补偿。

经营性房屋租赁合同纠纷,承租方需要办理从事经营活动所需的营业执照,但合同中仅仅约定租赁用途为商业经营,并未约定出租方负有为承租方办理营业执照的义务,亦未明确约定出租方应当提供办理营业执照所需材料。在部分承租方起诉要求解除租赁合同的案件中,解除合同的原因为出租方不能提供办理营业执照所需材料导致无法实现合同目的。出租方则认为,其并无配合办理营业执照的合同义务,并未违约,在租赁合同履行期间,承租方在不具有营业执照的情况下一直正常经营,不存在不能实现合同目的的情况,故不同意解除合同。可以明确的是,在经营性房屋租赁合同中,出租方提供办理营业执照所需材料为附随义务,但尚未办理营业执照是否必然导致合同目的无法实现则需要在具体案件中予以分析认定。

明确案件的法律关系性质是审理案件的基础,双方签订的以“租赁”为名的合同并非必然属于租赁合同法律关系,不显现“租赁”字样的合同可能属于租赁合同法律关系,应以合同约定的主要权利义务为基础,来判断是否符合某一法律关系的基本特征。租赁合同法律关系的认定,不仅限于案涉合同相关事宜的处理,亦牵涉后续性“买卖不破租赁”的适用。部分案件中,一方当事人认为双方签订的并非租赁合同,而是联营合同、以不动产使用权抵债的合同等,对方当事人则坚持认为该合同就是租赁合同。对此,应从租赁合同的特征出发,看出租人是否将租赁物交付承租人使用、收益,承租人是否支付租金,审查双方之间是否存在联营的合意、是否存有真实的债权债务关系,最终作出合同性质认定。

与居住性租赁房屋相比,经营性租赁房屋受新冠肺炎疫情的影响更为明显。涉疫情经营性房屋租赁合同案件的争议焦点主要集中于疫情防控措施是否致使承租人无法正常使用房。

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