有心者胜·租赁篇 观点与罗意对话:乐乎赛马

2023年以来,中国经济迅速企稳和复苏,投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用,但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界,我们应以更高视野追求更高质量的发展;那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业,他们的体系、模式与策略,成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新,博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势,不断革新模式与架构。故此,观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”,通过企业研读与报道、深度采访与交流等,传递信心与希望,讲述企业和企业家的故事。

作为其中的“租赁篇”,我们以“房住不炒、租购并举”的宏观大方向为依托,通过面对面采访、深度研究等多元方式,观察正在加速向新发展模式过渡的行业与企业,探寻住房租赁领域机会之所在。

6月以来的持续高温,刷新了北京气象观测史上的多项纪录。这样的热度,一如当下的住房租赁市场。今年2月,人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》,拟出台“金融17条”,重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展,为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

文件提及,住房租赁行业融资渠道涉及银行、资本市场等,同时覆盖信贷、债券、REITs等多元化融资工具。

近几年,随着我国住房进入存量市场,在政策支持和引导之下,住房租赁业务快速发展,各种身份的新玩家纷纷加入,新入局者数量仍在持续增加。

到今年4月,乐乎集团已成立9周年。从一家创业公司到获得三轮融资,罗意谈到:“在那个阶段,我们的禀赋是对市场的理解和灵活性,所以做了大量纯轻资产。”

在这样的灵活性之下,乐乎快速进入十余个城市,包括广州、深圳、成都、武汉等,将“量”做到了头部的位置。

住房租赁赛道的加速发展时期,虽然群雄逐鹿,但市场永远出现新机会。“商业就是常做常新。”罗意认为,“再往下走,我们发现行业在分化。”

行业普遍认为,过去租赁住房更偏向于被动型需求,偏好实用性,客群也主要集中在一线城市。但现在出现了一些刚需改善型的产品,即以白领公寓为主体,商旅、家庭型、养老型、服务型等多元立体的“一主多元”格局。

“不止是我们跟同行之间的竞争,事实上,运营服务和资管服务两种理念的差距非常大,意味着我们不同业务线之间对运营的要求也不同。”

罗意举例称,比如平台事业部是偏销售的,以去化为核心,实际上是弱运营的。再者,信息化系统、收益管理……用人、理念、颗粒度、跟甲乙方绑定的深浅都不同。

问及未来不同业务条线在集团中的占比预期,罗意坦言,乐乎有着赛马的逻辑,在保持质量的前提下,事业部之间肯定会存在竞争。但未来哪条业务线、哪个事业部占比更多,仍有悬念。

“到明后年,白领业务线可能不止一个事业部做,还会引入一个事业部,当然最终谁会胜出我不知道。”

“这就是行业的现状,不意味着混乱,有些事情大家想得更清楚了。太阳底下没有新鲜事,你能做的事,我也可以做。”罗意略微思索,继而表示,行业确实变得更加不同。新进来的有些已经武装到牙齿,老的玩家如果不改变会掉。

在多元立体的市场中,找出自己的优势和劣势,做好品质,做强竞争力,逐步向上,正是乐乎的发展路径。

罗意提到,乐乎适当适时地调整自身的战略,“乐乎有资产管理的事业部,摸索着跟大的资管机构对话,去服务他们。当然,这是一个要慢慢来的事情。”

“从资产遴选开始,匹配什么样的资金,做什么产品组合,主打什么市场,要问这些问题。原来在包租时代,我们很少问究竟卖给谁。”

不动产大资管时代正加速而至。据了解,乐乎以运营能力为依托,渐进发展“F+FPC+O”的全链条服务能力,并在此基础上形成募投建管退完整的资管能力,提出运营+资管双轮驱动的发展战略。“品牌引领,投资拉动,运营为纲。”罗意给出了总结。

在这个赛道里发展的人,更该考虑未来二三十年究竟该做什么。“今天的运营不等于昨天的运营,所以我们要对自己变革,要对自己革命。”

此次对话中,罗意还提到,乐乎上海办公室刚完成装修,北京办公室也将做相关调整。而这些形象工程,在过去是不被那么特别强调的。

这样的转变,既是乐乎对自身的变革,也是对“品质”的进一步追求,涉及到更多方面。

以乐乎青年社区为例,随着市场变化做出了相应调整。过去,乐乎全部房源均来自乐乎青年社区,去年该业务线在全部房源中的占比降至约86%,今年进一步下降为82%。

“现在乐乎青年社区没作为发展重心,速度明显降下来了。”罗意表示,最重要的是把品牌做起来,让乐乎在资管机构心目中成为一个好的合作商。

“我们拥抱的是中国大资管时代。”募投建管退,在罗意看来,未来乐乎将要走向募和退,但当前阶段则更专注于投建管这三个中间环节。

他表示:“这么多年积累下来的运营能力,也在回答一些问题:运营商的运营能力是不是无限的?”

罗意进一步解释称,从资产的获取到策略研判,到代建、运营,一个项目做得更深、更全了。相对应的,单个项目的周期也拉长,更需“精雕细琢”,“量”也在减少。

“行业本身没问题,为什么乐乎现在要慢下来做质量?是对行业长期看好,要把基本功打扎实……这个行业变的得更加丰富和多元,租赁大时代一定会到来。”

事实上,乐乎的运营思路也发生了很大的变化。除了业务线分化,近年正有意识地进行城市收缩,进一步聚焦至北京、上海、杭州等核心城市。

据悉,乐乎在今年成立了研究团队,不仅研究城市,更研究具体的区位板块。通过开展相关工作,也细化对市场的了解。基于此,乐乎多年积累的行业运营优势能够有机会向外递延,接收行业咨询业务。

“短期两三年之内肯定是核心城市的核心资产方向,这是我们的战略。因为乐乎现在要的不仅是知名度,还要美誉度,想把自己的合作伙伴变得更优质。”

谈及企业的未来,罗意更显坚定:“肯定是做服务商,即资产管理和运营管理的服务商,年复一年、日复一日地做,根据市场的需求做好每一次交付。”

以北京为例,成熟期项目往年这个时候(出租率)肯定在97%、98%,现在才95%左右;“五一”之后的市场,比3月中旬到4月底要好一些。今年分成三个阶段,一是春节之后契合了疫情放开恢复正常秩序,复苏情况还可以,但也比不上往年春节后的旺季。

外界感觉市场起来了,但是最后数据显示“有人来也有人走”,相当于是一次盘整,因为在去年租客没动。

3月中旬到4月底是非常温吞的,4月初时候参加活动,好几个同行都忧心忡忡。5月份之后好了不少,很明显库存问题基本解决了,但是租价肯定没有恢复。

罗意:我还是坚持观点,为什么乐乎现在要慢下来讲求质量?因为对行业长期看。

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