《交广有说法》关于房屋租赁合同法律常识

7月23日上午9:00~10:30,瓦房店市人民政府副市长马永刚,在大连新闻传媒集团FM103.3综合广播《12345政务服务便民热线》节目中,围绕瓦房店市的老旧小区改造、物业管理、城市管理、交通运输及教育教学等相关话题与听众朋友们进行了互动交流。

大连交通广播《交广有说法》,由大连市司法局与大连新闻传媒集团广播中心交通广播联合推出!《交广有说法》助推大连基层社会治理、解决矛盾纠纷、提供法律援助、法律咨询、法治宣传、用法治理念兴办惠民实事!

生活中,有的房屋租赁是熟人之间的租赁,没有签订书面的租赁合同,当发生纠纷时,能否到法院起诉?

房屋租赁中,并非必须签订书面的合同,未签订书面合同,能够证明形成事实上的租赁关系的,双方之间依然成立租赁关系。能够确定租赁期限的,该租赁期限对双方具有约束力;不能确定租赁期限的,为不定期租赁。不定期租赁合同,当事人可以随时解除,但应在合理期间通知对方。

还有一些亲朋之间租赁房屋的,约定了租金的数额,但是没有约定租金支付时间,如果承租方一直不支付租金,出租方应该如何主张租金?

承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定,租赁期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付;租赁期限一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付。

我们大连是旅游城市,有部分企业会承租业主的房屋打造民宿,在承租过程中,会对房屋进行装饰装修,由承租人装饰装修的房屋,在租赁期限届满时,装饰装修部分如何处理?

承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,法院不予支持。但当事人另有约定的除外。

承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理: (一)因出租人违约导致合同解除,承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;(二)因承租人违约导致合同解除,承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。

承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

我们经常听说一房二卖,那么房屋出租存不存在一房多租,一房多出租时,承租人应该怎么办?

房屋租赁也会存在一房多租,但在现实生活中较少出现这种情况。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照民法典的有关规定处理。

租赁期间,房屋所有权人变动,也就是换房主了,那么原租赁合同是否还能继续履行?

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,也即俗称的“买卖不破租赁”。但是有两种除外情形,一是房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

在租赁期间,房主要出售房屋,已经联系好买方,此时如果承租人认为出售价位合理,且在房子里长期居住,也想买这个房子怎么办?

一般情况下,承租人对租赁的房屋具有同等条件下的有限购买权。出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

租赁期限届满前,承租方因自身原因无法继续履行合同,能不能主张解除租赁合同?

租赁期限届满前,合同处于履行期内,因承租方原因导致合同无法履行,即承租方为违约方,违约方是否有权主张解除合同?如果不解除合同,则将出现合同僵局,在此情况下,《九民纪要》规定允许违约方向法院提起诉讼,请求法院通过裁判终结合同关系,但违约方将承担相应的违约责任。

此种情形,符合《中华人民共和国民法典》第五百八十条关于“债务的标的不适于强制履行”的规定。但承租人本应当承担的违约责任不能因不继续履行合同而减少或者免除。

疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的,当事人可以重新协商;能够继续履行的,人民法院应当切实加强调解工作,积极引导当事人继续履行。

当事人以合同履行困难为由请求解除合同的,人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平,其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的,人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。

合同依法变更后,当事人仍然主张部分或者全部免除责任的,人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现,当事人请求解除合同的,人民法院应予支持。

在审查是否以疫情为由解除合同时,关键问题还是应审查疫情原因能否导致合同目的不能实现。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》规定,承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予支持。

承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。

在腾退房屋纠纷中,应当将房屋实际占有使用人与承租人一并起诉,在执行过程中才能够确保执行主体正确。

《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

房屋租赁合同纠纷的管辖比较特殊,因租赁标的物是不动产,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规。

发表回复

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用 * 标注