建筑业人士自曝住房质量内幕

10月8日是国庆长假后的第一个工作日。购买北京市大兴区旧宫三角地明锐湾项目的部分业主,迎来的是所购住房拆除重建的消息。这是北京首次出现在建楼栋因质量问题被拆除重建。

根据北京市建设部门调查,事故原因是由于北京华跃腾飞混凝土有限责任公司为工程提供了不符合质量要求的混凝土产品,造成由北京日月房地产开发有限公司建设的旧宫三角地保障房项目部分在建工程结构混凝土强度未达到设计要求。经检测和专家论证,北京市建设行政主管部门决定拆除B、C区6栋楼地上结构部分,另外2栋楼进行局部加固处理。

就在一个多月前,陕西电视台连续两次报道西安市一些“钢筋”加工厂把建筑用的钢筋拉长拉细,造成质量严重不合格的事件。

随着房地产市场的火爆,“楼脆脆”、“楼歪歪”等有关住房质量的重大事件相继曝光,住房质量问题引发国人高度关注。专家指出,监督机制的缺陷与法律体系的不完善均是导致建筑商对质量重视不够的深层次原因,房地产质量法律体系亟待完善。

“我打小就进了国营建筑公司。”满口地道北京腔的老杨将“国营”两字说得格外重,脸上洋溢着自豪的微笑。

老杨从学徒干起,做过木工、泥瓦工等工种,从班组长最终做到了质检员。退休后的老杨总也闲不着,一是“职业病”让自己到哪儿都要留心观察房子的质量,二是总有些要买房的朋友会让他帮忙去看看房子,把把质量关。

老杨举例说,盖楼时,如果施工不仔细的话往往会忽视浇铸中的细节问题,比如说洋灰没打实,就会出现“狗洞”。“这里最关键的质量环节就在‘震荡手’的把握上。”老杨进一步给《经济参考报》记者解释,盖楼起结构时,混凝土倾倒在浇铸面,一名工人拖着一个嗡嗡作响的“铁棒”在混凝土中不停地搅拌,这就是“震荡手”,他的技术与经验是楼面质量的保证。

“出现蜂窝麻面还属于一般的问题,‘狗洞’就属于比较严重的问题了。”老杨激动地说,一个项目往往是结构和装修不是一个单位负责到底,起结构时一个施工队,装修时是另一个施工队。装修方往往为了省事早赶工期,明知道有问题也不说,往往在夜里偷偷摸摸地抹上层灰,然后直接在之前的基础上装修,使得从表面看不出房子质量有问题,掩盖了问题。但是问题实际上依然存在,这就埋下了质量隐患。

“还有更可气的呢。”老杨打开了话匣子,一个朋友在北京南城买了一套房,收房时请他去帮忙验收。老杨来到房间左看看、右敲敲,最后脚步停在了厨房,先抬头看看房顶,再低头瞅瞅地面,就问开发商的工作人员,“地漏呢?”开发商方面起先还装糊涂,最终经不住老杨一再追问,只得承认装修时忘做防水,只好将地漏堵上的事实。

工程承包方的资质问题也是十分关键的。老杨告诉《经济参考报》记者,一些项目经理往往都有高学历背景,具备一定的理论知识,但缺乏相关专业经验,很多在施工中暴露出来的明显的问题都不能发现。此外,监理人员的资质认证仅仅以通过专业考试来衡量是明显不够的,毕竟理论知识和实践经验是不同的。在这样的环境下,有经验的老工人也会为了图省事、即使发现了问题也睁一只眼闭一只眼。

一些购房者表示,关于楼盘质量,并不是不关心,而是这样的专业问题普通消费者无法判断质量好坏,只能从外观看看,或者是跟前期的业主打听,所谓对质量的关注也只能到此为止。而且现在不少商品房基本都是期房,开盘的时候房子还没建起来,所以购房人只能是在收房时检查质量。由此看来,在楼盘质量问题上,处于弱势地位的购房者都很无奈。

这些年,在房地产开发过程中一部分开发商过于追求经济效益,在高房价的前提下还要尽量压低成本。据了解,一般情况下,7层以下建筑的土建成本约为每平方米1000元至1200元,30层左右的土建成本约为每平方米2200元至2500元,卖出商品房的价格基本在每平方米1万元至2万元,价格高的甚至要每平方米3万元至5万元。除去高昂的地价部分,主体工程造价在房价中占很少的比例,但为了获取更多的利润,开发商还是要使劲压低主体工程在房价中的比例。在这样的情况下,主体工程的质量也就可想而知了。

在内容琳琅满目的楼盘宣传广告中,购房者往往看到的都是价格优惠、赠送车位、精装修、小区绿化率高以及各种小区内外商场、学校、游泳馆等这些卖点。但质量问题却几乎没有涉及。在十几家楼盘的广告中,列出施工单位名称的广告更是少之又少。“购房人最关心的还是房价、户型、环境这些问题。”一位售楼处的销售人员如是说。

但事实上,房屋质量问题相继曝出,已经开始逐渐引起公众的关注。2008年中国质量协会发布的全国住房用户满意度指数为66.2,与2007年基本持平,大大低于2006年的水平,持续处于较低区间。记者了解到,有一些购房者专门跑到售楼部打探开发商和施工方的资质,还有一些购房者会亲自去施工场地查看并拍照,发到相关业主论坛上与大家一起讨论。

楼建波分析说,开发建设单位没有动机的原因,一方面是房地产市场尤其是一线城市的房地产市场供需不平衡,市场需求大于供给,使得房子不愁卖,开发商不需要依靠质量去售楼。另一方面,对于建筑质量问题的处罚没有那么严重,也使得开发建设单位放松了对质量的要求。

楼建波认为,开发商赶工期也是个重要原因。“开发商为什么要赶工期?房子越早建好,资金回笼就越快。另外,出让合同中开工和竣工日期有要求,施工许可证也有期限,开发商的预售合同中对交房日期也有规定。”

“但是在工程实际操作中,会有很多变动因素。”楼建波举例说:“一个工人就曾跟我说过,浇一层水泥之后还要再浇第二层,而这之间的时间在不同的季节是不同的,湿度和温度不合适的情况下,就应该多等一段时间。但是事实上呢,开放商往往急着赶工期,不考虑自然条件是否合适。而监理也往往被开发商说服。”

“总之,造成住房质量频出的原因是多方面的,政府和购房者都要努力。不要让工期成为首要,而是要质量成为首要。”楼建波说。

北京市住房和建设委员会的一位负责人在北京大学房地产法研究中心2010年春季论坛上表示,现行住宅质量保证体系的核心问题在于,住房制度改革的核心是产权的转移,可是现有的质量保证体系没有随着住房制度改革而改革,责任没有转移,所以政府就是无限责任者,那么现行的住宅质量保证体系从本质上说,仍然是计划经济时代的产物,没有根据住房权属性质改变进行革新。

第一,现行住房质量保证体系没有兼顾到市场供求关系的影响。如果住房市场供大于求,价格会下来,质量也会上去,可是我们现在的刚性需求很大,一房难求,一开盘就排队,开发商当然不去想依靠质量来提高经济效益。当初,市场上彩电少,大家都在疯抢,谁还去管它好赖,能买到就不错了,那时的电视厂家恐怕谁也无暇顾及质量。现在怎么样,你不出新,你不讲质量可能就得烂在那。当然电视机和住房没有可比性,因为土地资源的有限性,决定了住房的稀缺性,所以更要抢。遗憾的是,我们整个住宅质量保证体系的设计过程中没有考虑到市场特点。

第二,限制了小业主对住宅质量的监督权,导致了质量保证责任主体的错位。在现行的住宅质量保证体系。

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