“精装房”到手质量应与样板房相当!江苏法院出台“精装房”装修质量纠纷案件审理指南

“精装房”到手质量应与样板房相当!江苏法院出台“精装房”装修质量纠纷案件审理指南

交汇点讯 装修材料和承诺不符、与市场价格差距太大、样板间里展示的不作为依据……随着住宅产业现代化快速发展,商品房逐渐由毛坯房转变为全装修成品房,商品房买卖合同质量纠纷愈加集中在装修质量环节。为平等维护购房人与房地产开发企业的合法权益,根据相关法律、司法解释的规定,结合全省审判实践,报经最高人民法院审查批准,7月20日,江苏省高级人民法院公布全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南,为“精装房”装修质量常见纠纷给出“说法”。

全装修商品房,相对于毛坯商品房而言,俗称“精装房”,在房屋交付时已具备基本居住使用功能。实际拿到的房屋与广告或样板房存在差距,这是令很多购房者最怕遇到的情况,而发生纠纷后,开发商却往往强调“以合同为准”。指南对此明确,出卖人的销售广告、宣传资料对装修质量要求所作说明和允诺具体确定,对商品房买卖合同的订立和价格确定有重大影响的,应当视为合同内容。出卖人设置样板房的,交付商品房的装修质量应当与样板房的装修质量相当。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次,应当作为认定装修质量要求的依据。商品房买卖合同概括性排除广告宣传、样板房对装修质量要求约定的,不予支持。商品房买卖合同对所交付商品房的装修与销售广告、宣传资料、样板房等不一致之处有明确具体特别约定的,从其约定,但未对买受人进行提示或者说明的除外。

精装房的装修价格是购房人最关注的项目之一,精装的质量能否达到价格对应的标准容易产生纠纷。指南明确,当事人对装修设计、装修施工、装修材料等据以估计装修基本价值的内容有约定的,装修质量要求的认定应当从其约定。买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的,不予支持。当事人对装修质量要求没有明确约定,又不能达成补充协议,买受人主张以装修价格作为装修质量要求的,应予支持。商品房买卖合同约定装修价格的,以约定装修价格为依据;商品房买卖合同没有约定装修价格的,以广告宣传装修价格为依据,没有广告宣传价格的,以备案装修价格为依据。交付商品房的装修质量与样板房存在明显差异,或者交付商品房的装修质量问题难以修复,严重影响房屋整体装修价值的,买受人主张参照前款规定以装修价格作为装修质量要求的,应予支持。

老百姓打官司,往往缺乏专业知识,所以举证责任成为质量纠纷诉讼的胜败重要因素。指南规定,买受人应当就权利行使的期限、装修质量的约定以及存在的质量问题等基本事实提供证据加以证明。买受人已初步证明存在装修质量问题的,出卖人对装修质量符合约定或装修质量合格承担举证证明责任。出卖人作为全装修商品房的提供者,应当持有装修施工合同、装修施工图纸、材料设备采购合同等书证。以样板房为装修质量交付要求的,出卖人还负有封存样板房以及说明样板房质量的义务。诉讼中,出卖人无正当理由未按人民法院要求提供相关证据的,人民法院可以依据出卖人申报的商品房备案资料等证据查明相关事实;买受人主张出卖人拒不提供的证据内容不利于出卖人,可以认定该主张成立。

对于装修质量问题与合同解除,指南规定,因装修质量问题严重影响正常居住使用,或者存在依法不得交付使用情形,买受人请求解除商品房买卖合同并主张损失赔偿的,应予支持。商品房装修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料,买受人以受欺诈为由请求撤销商品房买卖合同并赔偿损失的,应予支持。出卖人与买受人签订的商品房买卖合同,约定交付标的物为全装修商品房,因严重装修质量问题,买受人请求单独撤销或者解除装修合同的,不予支持;请求撤销或者解除商品房买卖合同的,应予支持。装修质量问题严重影响正常居住使用,或者装修质量问题符合不得交付使用法定情形,买受人拒绝受领房屋,要求出卖人承担逾期交房违约责任和装修质量修复责任的,应予支持。

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